Immobilie mit Mietern verkaufen —
was geht, was nicht, und was es kostet.
Sie haben eine Immobilie, die Sie verkaufen möchten — und darin lebt jemand. Was das rechtlich bedeutet, welchen Einfluss der Mieter auf den Preis hat und welche Wege wirklich realistisch sind: Das erfahren Sie hier — ehrlich und ohne Umwege.
Kostenlose Ersteinschätzung anfragenWas Sie auf dieser Seite erfahren
- Was „Kauf bricht nicht Miete" für Sie als Verkäufer bedeutet
- Welche Kündigungs- und Sperrfristen gelten
- Wie viel Preisabschlag durch einen Mieter realistisch ist
- Welche drei Wege zum Verkauf es gibt — und welcher für Sie passt
- Was ein erfahrener Makler bei vermieteten Objekten anders machen muss
Sie wollen verkaufen — aber da ist noch jemand.
Die meisten Eigentümer, die eine vermietete Immobilie verkaufen möchten, kommen nicht aus freien Stücken zu diesem Entschluss. Oft steckt dahinter eine Veränderung im Leben — und plötzlich steht die Frage im Raum: Geht das überhaupt, wenn da ein Mieter wohnt? Die Antwort ist ja — aber je nach Ihrer Ausgangssituation unterschiedlich komplex.
Erbschaft
Sie haben eine Immobilie geerbt, die Sie nicht selbst nutzen wollen oder können — aber dort lebt seit Jahren jemand zur Miete.
Trennung / Scheidung
Das gemeinsame Vermögen soll aufgeteilt werden — darunter ein Objekt, das vermietet ist. Schnelligkeit trifft auf Komplexität.
Kapital umschichten
Sie möchten das in der Immobilie gebundene Kapital freisetzen — für andere Investitionen, Altersvorsorge oder schlicht Liquidität.
Wegzug / Neustart
Ihr Leben zieht Sie woanders hin. Das Objekt bleibt zurück — vermietet. Und Sie wollen es nicht mehr aus der Ferne verwalten.
Was alle diese Situationen gemeinsam haben: Der Mieter ist keine unüberwindliche Hürde. Aber er verändert den Prozess, die Zielgruppe und den erzielbaren Preis. Wer das früh versteht, trifft bessere Entscheidungen.
„Kauf bricht nicht Miete" — was das wirklich heißt
Dieser Satz ist das Fundament des deutschen Mietrechts beim Immobilienverkauf. Er klingt zunächst nach einer Hürde für Verkäufer — ist aber in der Praxis vor allem eine klare Regelung, die beiden Seiten Sicherheit gibt. Verstehen Sie ihn richtig, verlieren viele vermeintliche Hindernisse ihren Schrecken.
„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein."
§ 566 Abs. 1 BGB — Bürgerliches Gesetzbuch
Was der Verkauf ändert — und was nicht
Sie können Ihre Immobilie jederzeit verkaufen — der Mieter kann das nicht verhindern und hat kein Vorkaufsrecht, solange es sich nicht um die erstmalige Umwandlung in eine Eigentumswohnung handelt. Sie müssen ihn auch nicht zwingend vorab informieren. Allerdings: Der Verkäufermarkt ist ein anderer. Nicht jeder Käufer will eine Immobilie mit laufendem Mietverhältnis — und das hat Auswirkungen auf den erzielbaren Preis.
Hinweis: Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Individuelle Fragen zu Mietverträgen, Kündigungen oder vertraglichen Regelungen sollten mit einem Fachanwalt für Mietrecht geklärt werden.
Kündigung: wann, wie lange — und wann gar nicht.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass ein Mieter einfach „raus muss", wenn die Immobilie verkauft werden soll. Das ist falsch. Kündigungen sind an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft — und die Fristen sind länger als die meisten erwarten.
Kündigungsfrist-Rechner — Wie lange wohnt Ihr Mieter schon?
Kündigungsfrist
Kündigungsgrund
einer Kündigung
Bei einer Mietdauer unter 5 Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats eingehen und wird zum übernächsten Monat wirksam. Wichtig: Eigenbedarf muss konkret und nachweisbar begründet werden — ein geplanter Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund.
Sperrfristen — Sonderfall Umwandlung
Direktverkauf des Miethauses
Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine bereits als Eigentumswohnung eingetragene Wohnung, gilt keine gesetzliche Sperrfrist. Der neue Eigentümer kann — bei nachgewiesenem Eigenbedarf — sofort nach Grundbucheintrag kündigen. Die Wartezeit ist allein durch die Kündigungsfrist (3–9 Monate) definiert.
Erstmalige Umwandlung in Eigentumswohnungen
Wird ein Miethaus erstmals in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und dann verkauft, greift § 577a BGB: Der neue Eigentümer kann frühestens 3 Jahre nach Ersteintragung im Grundbuch kündigen. In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Sperrfrist auf bis zu 10 Jahre verlängert sein. Für die Region Bremerhaven / Cuxland gelten aktuell keine verlängerten Sperrfristen — bitte bei konkretem Objekt prüfen.
Hinweis: Diese Übersicht basiert auf den gesetzlichen Regelungen des BGB (Stand 2026). Individuelle Mietverträge können abweichende Fristen enthalten. Die Angaben ersetzen keine Rechtsberatung. Bei konkreten Kündigungsabsichten empfehle ich stets die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Was kostet der Mieter — in Euro?
Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an. Aber es gibt klare Faktoren, die den Abschlag bestimmen. Berechnen Sie hier eine realistische Spanne für Ihr Objekt — und verstehen Sie, warum manche vermieteten Immobilien kaum Abschlag haben, andere bis zu 25 % verlieren.
Preisabschlag-Schätzer
Abschlagsspanne: 5–8 % — Kurzes, marktübliches Mietverhältnis. Kapitalanleger kalkulieren positiv, Käuferkreis ist breit.
Was den Abschlag wirklich bestimmt
Miethöhe vs. Markt
Liegt die Miete weit unter dem aktuellen Marktniveau, sinkt die Rendite für Kapitalanleger — und damit der Preis. Eine Indexmiete mindert diesen Effekt.
Mietdauer & Alter des Mieters
Je länger das Mietverhältnis besteht, desto schwieriger eine Kündigung — und desto weniger attraktiv für Selbstnutzer. Ältere Mieter mit Sozialklausel erhöhen den Abschlag deutlich.
Objektart & Lage
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus in guter Lage verliert kaum Wert — der Käuferkreis sucht genau das. Eine Eigentumswohnung, die jemand selbst nutzen möchte, spürt den Mieter-Abschlag stärker.
Zustand & Energieklasse
Sanierungsbedarf und schlechte Energieklasse wirken beim vermieteten Objekt doppelt: Der Käufer muss investieren, kann es aber nicht selbst nutzen. Das drückt den Preis überproportional.
Mieter-Kooperation
Ein kooperativer Mieter, der Besichtigungen ermöglicht und gepflegt wohnt, reduziert den Abschlag spürbar. Konflikte oder verweigerter Zutritt können Käufer abschrecken.
Marktlage regional
In Regionen mit wenig Kapitalanleger-Nachfrage — wie Teilen der Cuxland-Region — kann der Abschlag höher sein als der Bundesschnitt. Lokale Marktkenntnis ist entscheidend.
Hinweis: Die Berechnung liefert eine Schätzspanne auf Basis marktüblicher Erfahrungswerte. Sie ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung. Für eine konkrete Einschätzung Ihres Objekts stehe ich Ihnen gern persönlich zur Verfügung.
Drei Wege — welcher passt zu Ihrer Situation?
Nicht jeder Weg führt zum gleichen Ergebnis. Welcher der richtige ist, hängt von Ihrem Zeitrahmen, Ihrem Verhältnis zum Mieter und Ihrem Preisziel ab. Klicken Sie sich durch — und sehen Sie, was realistisch ist.
Vermietet verkaufen
Für Kapitalanleger — der direkteste Weg
Sie verkaufen die Immobilie mit laufendem Mietvertrag. Der Käufer tritt als neuer Vermieter ein — er kauft also auch den Mieter mit. Das klingt nach Nachteil, ist aber für die richtige Zielgruppe kein Problem: Kapitalanleger suchen genau das.
- Kein Rechtsstreit, kein Risiko — sauberster Verkaufsweg
- Laufende Mieteinnahmen machen das Objekt für Rendite-Käufer attraktiv
- Kein Koordinationsaufwand mit dem Mieter notwendig
- Preisabschlag gegenüber leerstehendem Objekt (5–20 %)
- Käuferkreis kleiner — primär Investoren, kaum Selbstnutzer
„Für die meisten meiner Mandanten mit vermieteten Objekten ist das der realistischste Weg — wenn man ihn richtig vorbereitet."
Einvernehmliche Freistellung
Mietaufhebungsvertrag — der goldene Mittelweg
Sie sprechen mit Ihrem Mieter — und suchen gemeinsam eine Lösung. Eine Abfindungszahlung für den freiwilligen Auszug ist in vielen Fällen günstiger als der Preisabschlag durch die Vermietung. Anschließend verkaufen Sie leerstehend — zum Vollpreis.
- Vollpreis erzielbar — kein Mieter-Abschlag
- Kein Rechtsstreit, keine Kündigungsklage — einvernehmlich und fair
- Größter Käuferkreis — auch Selbstnutzer möglich
- Mieter muss zustimmen — kein Anspruch auf Abfindung, kein Zwang
- Zeitverzögerung durch Verhandlung und Auszugsfrist
„Eine faire Abfindung kostet weniger als der Preisabschlag. Wer das früh erkennt, hat Spielraum für eine Lösung, die beiden Seiten nützt."
Eigenbedarfskündigung
Letztes Mittel — mit erheblichen Risiken
Wenn Sie oder ein Familienangehöriger die Immobilie selbst bewohnen wollen, ist eine Eigenbedarfskündigung möglich — aber an strenge rechtliche Voraussetzungen geknüpft. Gerichte prüfen genau. Und der Weg ist lang.
- Bei echter Eigennutzung: gesetzlich möglich und legitim
- Nach Auszug: Vollpreis am Markt erzielbar
- Sehr hohes Anfechtungsrisiko — Gerichte prüfen streng
- Frist: 3 bis 9 Monate — dazu Klagerisiko und mögliche Schadensersatzpflicht
- Vorgetäuschter Eigenbedarf kann zu jahrelangen Schadensersatzklagen führen
„Eigenbedarf ist kein Trick. Wer ihn vorschiebt, riskiert mehr als den Verkauf — nämlich jahrelangen Rechtsstreit. Ich spreche das offen an."
Warum vermietete Objekte andere Arbeit erfordern — und was ich dabei anders mache.
Ein vermietetes Objekt auf den Markt zu bringen ist kein Standard-Listing. Es braucht eine andere Bewertungslogik, eine andere Zielgruppe und eine andere Art der Kommunikation — auch mit dem Mieter. Das ist meine tägliche Arbeit.
- Bewertung, die den Mietvertrag konkret einbezieht — keine pauschale Schätzung
- Ansprache von Kapitalanlegern im regionalen Netzwerk — nicht nur Breitenportale
- Klares Gespräch mit Ihrem Mieter — professionell, respektvoll, zielführend
- Ehrliche Einschätzung vorab: Ist ein Makler hier überhaupt der richtige Weg?
Was ich konkret für Sie tue
Ertragswertbewertung mit Mietvertrag
Ich berechne den realistischen Verkehrswert unter Berücksichtigung von Miethöhe, Mietdauer, Restlaufzeit und Kündigungsoptionen — nicht anhand von Vergleichsportalen.
Strategieentwicklung vor dem Start
Bevor das Objekt inseriert wird, klären wir: Welcher Weg ist der richtige für Sie? Vermietet verkaufen, Mieter ansprechen oder warten? Diese Entscheidung hat massive Preisauswirkungen.
Zielgruppengenaue Vermarktung
Kapitalanleger denken in Rendite, nicht in Quadratmetern. Meine Exposés, Ansprache und Kalkulationsunterlagen sind auf diese Käufergruppe ausgerichtet — nicht auf den Massenmarkt.
Koordination mit dem Mieter
Besichtigungen, Kommunikation, Absprachen — ich übernehme den Kontakt mit Ihrem Mieter professionell und respektvoll. Das schützt Ihr Verhältnis und minimiert Konflikte.
Einfamilienhaus & Eigentumswohnung
2,38 % inkl. MwSt. je Partei — gesetzlich geregelte hälftige Teilung gemäß § 656c BGB. Käufer und Verkäufer zahlen jeweils separat.
Mehrfamilienhaus & Kapitalanlage-Objekt
Vergütung individuell vereinbart — abhängig von Volumen, Aufwand und Vermarktungsstrategie. Bei größeren Objekten spricht mehr für ein Pauschalhonorar als für einen prozentualen Anteil. Sprechen Sie mich an.
Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Vorabinformation besteht grundsätzlich nicht. Sie dürfen Ihre Immobilie verkaufen, ohne den Mieter vorher zu informieren.
Allerdings sollten Sie ihn rechtzeitig über Besichtigungstermine in Kenntnis setzen — mit einer Vorlaufzeit von mindestens 24 Stunden, bei Berufstätigkeit eher 4 Tagen. Kooperative Mieter erleichtern den Verkaufsprozess erheblich. Ein frühzeitiges, respektvolles Gespräch zahlt sich meist aus.
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) entsteht nur in einem speziellen Fall: wenn eine Mietwohnung erstmals nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und diese dann verkauft werden soll.
Verkaufen Sie ein bereits als Eigentumswohnung eingetragenes Objekt oder ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, hat Ihr Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Vertraglich kann jedoch ein solches vereinbart sein — bitte prüfen Sie Ihren Mietvertrag.
Grundsätzlich muss der Mieter Besichtigungstermine dulden — sofern sie rechtzeitig angekündigt wurden, zeitlich zumutbar sind und sich in ortsüblichem Rahmen halten. Eine vollständige Verweigerung ist rechtlich nicht zulässig.
In der Praxis ist ein gutes Verhältnis zum Mieter jedoch wertvoller als jeder Rechtsanspruch. Wer Besichtigungen aus dem Konflikt heraus erzwingen muss, schadet dem Eindruck beim Kaufinteressenten. Ich empfehle immer: erst das Gespräch suchen.
Die Mietkaution geht rechtlich auf den Käufer über (§ 566a BGB) — er ist ab Eigentumsübergang für die Rückzahlung verantwortlich. Wichtig: Im Kaufvertrag muss die genaue Kautionshöhe dokumentiert und die Übergabe klar geregelt sein.
Als Verkäufer sind Sie in der Pflicht, die Kautionssumme korrekt zu dokumentieren und dem Käufer zu übergeben oder zu verrechnen. Fehlende oder falsch dokumentierte Kautionen führen regelmäßig zu Nachstreitigkeiten. Dies ist ein Punkt, auf den ich bei der Vorbereitung des Kaufvertrags ausdrücklich achte.
Das hängt von mehreren Faktoren ab — vor allem von der Mietdauer, der Miethöhe im Vergleich zum Markt und der Objektart. Pauschale Aussagen wie „immer 20–30 % weniger" sind zu grob und führen zu falschen Erwartungen.
Liegt die Miete auf aktuellem Marktniveau und besteht das Mietverhältnis erst kurz, kann der Abschlag 5 % oder weniger betragen. Ist die Miete stark unter Markt und der Mieter wohnt seit vielen Jahren dort, kann der Abschlag deutlich höher sein. Eine individuelle Bewertung ist unerlässlich — nutzen Sie gern den Rechner weiter oben oder sprechen Sie mich direkt an.
Sehr oft: ja. Die Rechnung ist simpel — wenn der Mieter-Abschlag beim Verkaufspreis z. B. 40.000 € beträgt und eine Abfindung für den freiwilligen Auszug 15.000 € kostet, bleibt ein Gewinn von 25.000 €. Und Sie vermeiden jeden Rechtsstreit.
Ob das im Einzelfall aufgeht, hängt von der Abfindungsbereitschaft des Mieters und dem realistischen Preisunterschied ab. Ich helfe Ihnen, diese Kalkulation vor dem ersten Gespräch mit dem Mieter durchzurechnen — damit Sie mit konkreten Zahlen in die Verhandlung gehen.
Nicht zwingend — aber die Komplexität ist höher als beim Standardverkauf. Wer die Zielgruppe kennt, die Bewertungslogik versteht und weiß, wie man mit Mietern umgeht, kann auch ohne Makler verkaufen. Ich sage das offen, weil ich nur fünf Mandate pro Jahr annehme.
Was ein erfahrener Makler bei vermieteten Objekten leistet: Er verhindert teure Fehler bei der Preisfindung, erschließt den richtigen Käuferkreis und sorgt dafür, dass die Mieter-Koordination den Verkauf nicht zum Konflikt macht. Sprechen Sie mich an — ich sage Ihnen ehrlich, ob ich Ihnen hier wirklich helfen kann.
Lassen Sie uns klären, ob — und wie — ich Ihnen wirklich helfen kann. Ohne Verpflichtung, ohne Verkaufsgespräch.
Ein 15-minütiges Erstgespräch kostet Sie nichts. Es reicht, um zu verstehen, was Ihr Objekt wert ist, welcher Weg realistisch ist — und ob ich der Richtige dafür bin. Ich sage Ihnen ehrlich, wenn das nicht der Fall ist.
Kein Akquise-Gespräch. Kein Verkaufsdruck. Ich nehme maximal fünf Mandate pro Jahr an — deshalb kann ich mir diese Ehrlichkeit leisten.
Zur Courtage: Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt die gesetzlich geregelte hälftige Teilung: 2,38 % inkl. MwSt. je Partei. Bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlage-Objekten vereinbaren wir die Vergütung individuell — abhängig von Volumen und Aufwand. Große Objekte verdienen keine Prozentrechnung vom Taschenrechner.
Michael Bauer
Immobilienberater · iad Deutschland · ID 97399
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- Bremerhaven · Geestland · Cuxland