Michael Bauer – Immobilienberater aus Bremerhaven, kein klassischer Makler
Bevor ich Immobilien für andere verkauft habe, habe ich selbst gebaut, gekauft, verkauft – und ein paar Mal gehörig danebengelegen. Genau diese Erfahrung ist heute der Grund, warum ich nur wenige Mandate im Jahr annehme: damit ich für jeden Verkauf den Kopf frei habe, den er verdient.
Portraitfoto von Michael Bauer, Immobilienberater für Bremerhaven, Geestland und Cuxland
Ich bin als Privatverkäufer gescheitert. Genau deshalb mache ich es heute anders.
Ich kenne die Situation, in der viele meiner heutigen Kunden stecken, aus eigener Erfahrung – nicht aus der Theorie. Bevor ich mich einem Netzwerk anschloss, habe ich selbst privat verkauft. Mehrfach. Mit dem festen Vorsatz, das allein hinzubekommen.
Ich habe meine letzte Immobilie drei Monate lang selbst inseriert – Ansatzpreis 550.000 €. Zwei Interessenten, zwei geplatzte Handschläge. Als ich schließlich einen Makler beauftragte, legte der mir eine Wertermittlung von 450.000 € auf den Tisch. Verkauft wurde für 425.000 €, nach Courtage. Der falsche Preis hatte die Immobilie verbrannt – nicht der Markt.
Am Ende habe ich jedes Mal einen Makler beauftragt. Nicht, weil ich aufgegeben hätte – sondern weil Reichweite, Netzwerk und Verhandlungssicherheit am Ende den Unterschied gemacht haben. Das war die Lektion, die mich heute antreibt.
Heute mache ich genau das für andere – mit dem Unterschied, dass ich weiß, wie sich die andere Seite des Tisches anfühlt. Deshalb nehme ich auch bewusst nur wenige Mandate im Jahr an: Jeder Verkauf bekommt die Aufmerksamkeit, die ich mir damals selbst gewünscht hätte.
„Sehr kompetente Beratung und reibungsloser Ablauf beim Hausverkauf. Ich habe mich gut aufgehoben gefühlt."
Hände bei der Unterschrift unter einem Verkaufsvertrag, Symbolbild für den Wendepunkt von Privatverkauf zu professioneller Begleitung
34 Jahre, mehrere Bundesländer, immer wieder dieselbe Frage: Wo wohne ich jetzt?
Bevor ich Immobilienberater wurde, war ich über drei Jahrzehnte bei der Bundeswehr – mit allem, was dazugehört: ständig neue Standorte, ständig neue Regionen, ständig die Frage, wo und wie ich wohne. Mal zur Miete, weil es schnell gehen musste. Mal selbst gebaut, weil ich länger geblieben bin. Mal verkauft und wieder von vorn angefangen.
In dieser Zeit habe ich mit ziemlich vielen Maklern, Vermietern und Eigentümern zu tun gehabt – als Mieter, als Käufer, als Bauherr, als Verkäufer. Zwischenzeitlich auch schon nebenberuflich als Makler, mit Schwerpunkt auf Renditeobjekten. Das ist kein Lebenslauf-Eintrag, sondern der eigentliche Grund, warum ich heute weiß, wie sich jede Seite dieses Geschäfts anfühlt.
Tacheles statt Maklersprech
Ich erkläre Ihnen lieber einmal ehrlich, wo ein Weg in Probleme läuft, als Sie mit Floskeln durch den Verkauf zu begleiten. Das mag manchmal direkter klingen, als Sie es von der Branche gewohnt sind – aber Sie wissen danach immer, woran Sie sind.
- Verkaufsdruck oder Belehr-Ton
- "Kostenlose Schätzung" als Türöffner
- Massenabfertigung, weil ich zu viele Mandate parallel laufen habe
- Versprechen, die ich später relativieren muss
- Klare Ansagen, auch wenn sie unbequem sind. Wenn ich nach der Bewertung einen anderen Preis für realistisch halte als Sie – sage ich das im ersten Gespräch. Nicht nach zwei Monaten ohne Interessenten.
- Eine ehrliche Einschätzung, bevor Sie sich festlegen
- Eine feste Jahres-Obergrenze von ø 5 Mandaten – damit ich nicht in der Masse untergehe
- Transparenz bei Kosten und Ablauf, von Anfang an
- Ich lebe von meiner Pension, nicht von Ihrer Provision – deshalb rate ich auch mal vom Auftrag ab, wenn's für Sie besser erscheint
„Besonders beeindruckt hat mich die Transparenz im gesamten Prozess. Keine versteckten Kosten, klare Aussagen."
Ich nehme bewusst nicht jeden Auftrag an
Die meisten Maklerbüros leben davon, möglichst viele Objekte gleichzeitig zu betreuen. Ich mache das Gegenteil: ø 5 Mandate im Jahr, nicht mehr. Nicht aus Mangel an Anfragen, sondern aus Überzeugung.
Wer ein Vielfaches davon betreut, hat zwangsläufig weniger Zeit für die einzelne Besichtigung, die einzelne Verhandlung, die einzelne Rückfrage. Diese feste Obergrenze ist mein Hebel, um genau das zu vermeiden – unabhängig davon, wie sich die Anfragen über das Jahr verteilen.
Klarheit statt Kompromiss
Wann ich ablehne — und warum das für Sie ein Vorteil ist
Weil ich nur fünf Mandate im Jahr annehme, kann ich mir leisten, ehrlich zu sein. Die folgende Liste ist nicht aus einem Lehrbuch, sondern aus der Praxis entstanden — aus Situationen, die ich so nicht noch einmal erleben möchte. Und die letztlich immer zu einem Ergebnis führten, das niemanden glücklich gemacht hat.
Wenn die Chemie nicht stimmt
Vertrauen lässt sich nicht erzwingen — und es lässt sich auch nicht überspielen. Wenn ich spüre, dass die Zusammenarbeit nicht auf Augenhöhe stattfindet, sage ich das lieber direkt. Für beide Seiten.
Wenn Unterlagen zurückgehalten werden
Ich kann eine Immobilie nur dann professionell vermarkten, wenn ich alle relevanten Informationen kenne. Wer mir Unterlagen vorenthält, schadet am Ende dem eigenen Verkauf — nicht meiner Provision.
Wenn der Preis nicht verhandelbar sein darf
Ein zu hoher Angebotspreis kostet wertvolle Zeit und Glaubwürdigkeit am Markt. Ich sage Ihnen, was realistisch ist — auch wenn das unbequem ist. Wer das nicht hören möchte, braucht mich nicht.
Wenn Verlässlichkeit fehlt
Ich bin gerne fünf Minuten früher da. Ich erwarte das nicht von jedem — aber Absprachen gelten. Besichtigungstermine, Rückrufe, zugesagte Unterlagen. Unzuverlässigkeit ist der häufigste Grund, warum Verkäufe scheitern.
Wenn der Verkaufswille fehlt
Ein halbherziges „vielleicht" ist kein Mandat. Der Wille muss da sein: „Ich will verkaufen." Wer so anonym bleiben möchte, dass Interessenten keine Informationen erhalten, ist bei mir falsch — und das sage ich offen.
Wenn Besichtigungen zum Problem werden
Ja, es gibt intime Bereiche in einem Zuhause. Das respektiere ich. Aber wer grundsätzlich keine Besichtigungen ermöglichen möchte oder dabei dauerhaft blockiert, macht einen Verkauf unmöglich — und das wäre unfair beiden Seiten gegenüber.
„Nur wenn Vertrauen da ist, kann ich das volle Potenzial entfalten. Wenn ich das Gefühl habe, da ist eine Diskrepanz — dann bin ich nicht der richtige Makler. Dann soll das lieber jemand machen von der Stange."
— Michael Bauer, Immobilienberater Bremerhaven
Ob es passt — das finden wir nur heraus, wenn wir uns kennenlernen und ich Ihre Immobilie sehe. Das kostet etwa 30 Minuten Ihrer Zeit, aber keinen einzigen Cent.
Passt es? Dann arbeite ich mit vollem Einsatz für Sie.
Wenn Vertrauen da ist, Verkaufsbereitschaft vorhanden ist und wir auf Augenhöhe reden können — dann habe ich ein klares Versprechen: Ich tue alles dafür, Ihre Immobilie innerhalb von vier Monaten zu verkaufen. Und wenn es nicht funktioniert, erkläre ich Ihnen ehrlich, warum — und wie wir weitermachen.
Erstgespräch vereinbaren — kostenlos & unverbindlichZahlen statt Behauptungen
2026: zwei Anfragen abgelehnt — hier sind die Gründe
Die Prinzipien oben sind kein Lippenbekenntnis. Hier sind die beiden Fälle aus diesem Jahr, in denen ich mich gegen eine Zusammenarbeit entschieden habe — anonymisiert, aber ungeschönt.
Kein verlässlicher Zugang zur Immobilie
Marktwert und Strategie waren im zweiten Gespräch abgestimmt, der Eigentümer hatte bereits unterschrieben. Bei den Besichtigungsbedingungen — feste Tabu-Räume, mindestens eine Woche Vorlauf pro Termin — kam jedoch keine Einigung zustande. Ohne verlässlichen Zugang lässt sich eine Immobilie nicht seriös vermarkten.
Kategorie: BesichtigungenPreisvorstellung ohne Marktbezug
Die Marktwertermittlung ergab rund 178.000 €. Die Verkäuferin bestand auf mindestens 238.000 € — ohne jeden Verhandlungsspielraum. Einen Preis, der sich einem Käufer gegenüber nicht seriös vertreten lässt, vermarkte ich nicht.
Kategorie: Preis nicht verhandelbarBeide Male hätte ein Mandat mehr in der Jahresbilanz gestanden. Beide Male hätte es niemandem genutzt.
Selbstcheck
Passen wir zusammen?
Fünf Fragen — keine richtigen oder falschen Antworten, nur ehrliche. Das Ergebnis sagt Ihnen, ob ein Gespräch mit mir sinnvoll ist.
Frage 1 von 5
Haben Sie eine realistische Vorstellung vom aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie?
Gemeint ist: Sie sind offen dafür, was der Markt tatsächlich zahlt — nicht was Sie sich wünschen oder was der Nachbar angeblich bekommen hat.
Können Sie alle relevanten Unterlagen zur Verfügung stellen?
Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Baugenehmigungen — vollständig, nicht nur was gerade griffbereit ist.
Würden Sie einem Makler vertrauen, der Ihnen sagt, was Sie hören müssen — auch wenn es unbequem ist?
Das bedeutet: Kritik am Zustand der Immobilie, am Preis, an der Aufbereitung. Kein Schönreden, kein Auftrag um jeden Preis.
Haben Sie mindestens 3–4 Monate Spielraum für einen soliden Verkaufsprozess?
Wer unter extremem Zeitdruck steht, braucht eine andere Strategie als wer entspannt verkaufen kann. Beides ist legitim.
Ist Ihnen ein fester Ansprechpartner wichtiger als möglichst viele Makler parallel einzuschalten?
Parallel-Beauftragung erzeugt oft Preisdruck und Verwirrung am Markt. Ein Makler, ein Auftrag — das ist mein Modell.
Gute Übereinstimmung
Ihre Antworten deuten darauf hin, dass wir gut zusammenarbeiten können. Realistische Erwartungen, Transparenz, Verlässlichkeit — das ist die Basis, auf der ich arbeite. Ein 15-Minuten-Gespräch kostet nichts und bringt Klarheit.
Jetzt Termin vereinbaren Erst Marktwert prüfenBedingt passend
Einige Ihrer Antworten zeigen offene Punkte, die einen direkten Auftrag schwierig machen könnten — etwa Zeitdruck oder Unsicherheit beim Preis. Das ist kein Problem. Mein Privatverkäufer-Coaching gibt Ihnen das Werkzeug, um diese Punkte zu klären, bevor Sie einen Makler beauftragen.
Zum Coaching Trotzdem kurz sprechenWahrscheinlich noch nicht der richtige Moment
Ehrlichkeit first: Wenn der Preis nicht verhandelbar ist, die Unterlagen fehlen oder ein fester Ansprechpartner nicht das ist, was Sie suchen — dann arbeiten wir wahrscheinlich aneinander vorbei. Das sage ich lieber jetzt als nach drei Monaten Frust. Mein Coaching-Angebot eignet sich gut als erster Schritt, wenn Sie Ihre Situation zunächst selbst besser verstehen möchten.
Coaching-Angebot ansehen„Vom ersten Gespräch an gut aufgehoben gefühlt. Die Mischung aus Menschlichkeit, Ehrlichkeit und Kompetenz hat mich wirklich beeindruckt – nicht nur professionell, sondern auch menschlich sehr angenehm."
Ein Haus, drei Besichtigungen, kein Preisnachlass — verkauft in unter drei Monaten.
Anonymisierter Verkaufsfall aus dem Landkreis Cuxhaven, Oktober bis Januar.
Die Ausgangssituation. Die Verkäuferin wandte sich über eine Plattform an mich — ein Einfamilienhaus in einer Gemeinde südlich von Bremerhaven, bewohnt, gepflegt, aber nicht mehr zeitgemäß präsentiert. Der Ersttermin war am Tag nach dem ersten Telefonat. Ich habe mir das Haus angesehen, eine Wertermittlung vorgenommen und zwei Tage später die Ergebnisse im Detail besprochen. Dann erst habe ich gefragt, ob sie sich vorstellen kann, dass ich sie unterstütze.
Die Herausforderung. Oktober ist in der Region keine einfache Jahreszeit für Immobilienfotos — trübes Licht, Nebel, keine Sonnenstunden. Gute Bilder sind das stärkste Verkaufsargument. Ich habe gewartet, bis das Wetter einen Spalt aufmachte. Das hat den Start der Vermarktung um einige Tage verzögert — die richtige Entscheidung.
Vom Ersttermin bis zum Beginn der Vermarktung vergingen 14 Tage. In dieser Zeit: Wertermittlung, vollständige Unterlagenprüfung, Grundbuchauszug, Exposé, Fotoproduktion. Kein Detail übersprungen.
Der Verkaufsprozess. Das Exposé ging Ende Oktober online. Die erste Besichtigung fand Anfang Dezember statt — mit dem Paar, das das Haus letztlich kaufte. Zwei weitere Besichtigungen folgten um Weihnachten, beide mit ernsthaften Interessenten. Anfragen ohne nachweisbare Finanzierung oder erkennbares echtes Interesse wurden nicht weiterverfolgt.
Die Preisverhandlung. Beim finalen Begehung im Januar brachte das Käuferpaar eine Preisforderung mit. Ich habe mit Zahlen argumentiert: Das Haus war im Vergleich zum Marktwert bereits konservativ eingepreist. Das Ergebnis: kein Abschlag auf den Kaufpreis. Einigung über den Wert der mitverkauften Einbauküche — eine saubere, übliche Lösung. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.
Der Abschluss. Die Beurkundung erfolgte im März. Die Finanzierung des Käuferpaares stand zu dem Zeitpunkt; organisatorische Gründe auf Verkäuferseite verlängerten die Übergabe bis Ende April. Die Courtage habe ich auf Wunsch gestreckt — fällig wäre sie mit Unterschrift gewesen.
Vom ersten Telefonat bis zur vollständigen Abwicklung: sieben Monate. Die Immobilie selbst war de facto im Januar verkauft — keine drei Monate nach Vermarktungsstart.
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